L’étude du foncier est indispensable à toute opération d’aménagement du territoire. Il est le support du logement, de l’agriculture, des espaces naturels ou des activités économiques

Entre 2000 et 2018, les prix des logements anciens et neufs en France métropolitaine ont augmenté de 115%. Durant cette période, le coût de la construction n’a progressé que de 50%, la hausse des prix des logements serait donc également expliquée en grande partie par la hausse des prix des terrains. La connaissance du foncier est ainsi essentielle à l’analyse du marché immobilier.

L’objectif de cette étude est de présenter les principaux critères déterminants des disparités dans les prix des terrains à bâtir.

• La localisation : le découpage géographique choisi dans cette étude se base notamment sur le zonage en Aires Urbaines 2010 de l’Insee, permettant de distinguer les « pôles », le « périurbain » et l’espace à dominante « rurale » ;
• Les caractéristiques propres aux parcelles : la superficie ou le caractère viabilisable des terrains ;
• Les caractéristiques propres aux communes : bien que non exhaustifs ou approchés, il s’agit notamment des déterminants correspondants aux dynamiques socio-économiques, à l’attractivité et enfin à l’offre de terrains disponibles.

Depuis les années 2000…

• Depuis la crise immobilière de 2008, les « pôles » (grandes et moyennes agglomérations) se démarquent. Concernant les volumes de ventes, Ils récupèrent progressivement des parts de marché (31% en 2018) au détriment du « rural » (18% en 2018). Dans le même temps, alors que les progressions de prix étaient plus fortes dans le « rural », la tendance s’inverse à partir de 2009 avec des évolutions de prix davantage favorables dans les « pôles ».
• En 2018, la hiérarchie des prix au m2 médians est attendue, avec par ordre croissant : l’espace à « dominante rurale » (45 €), puis le « périurbain » (90 €) et enfin les « pôles » (130 €).
• Les marchés du foncier et du bâti ancien suivent globalement les mêmes tendances, mais les prix augmentent davantage sur le foncier, notamment avant 2010. Par rapport à 2000, les prix ont presque triplé sur le foncier et doublé sur le bâti ancien.
• Plus les espaces sont urbains, plus les parcelles vendues sont petites : en 2018, les parcelles de moins de 600 m2 représentent 30% des ventes dans le « rural » et jusqu’à 50% dans les « pôles ». En 2000, elles ne représentaient respectivement que 10 et 20% des ventes.
• La superficie et la localisation expliquent en majorité les écarts de prix au m2 entre terrains :
• une superficie divisée par 2 entraîne, en moyenne, une hausse des prix d’environ 60% ;
• les terrains sont vendus dans les Bouches-du-Rhône en moyenne 5 fois plus cher qu’en Creuse avant 2008, et jusqu’à 6 fois plus cher après 2008*.
• Le « périurbain » se démarque par une plus forte influence de la proximité d’une « grande commune » sur la variabilité des prix. Le « rural » se distingue, quant à lui, par une plus forte influence de la proximité de la mer.

* Les écarts de prix au m2 des terrains à bâtir par rapport à la Creuse, le département le plus abordable :