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Acheter ou louer un logement étudiant ? Le match

Acheter ou louer un logement étudiant ? - Le match


Dans les starting-blocks avec les résultats des examens, parents et étudiants étudient le marché de la location ou de l’acquisition pour trouver un logement. Deux solutions qui méritent une petite confrontation car des enjeux économiques peuvent aussi peser dans la décision.

Rarement une rentrée n’aura été aussi attendue que celle de septembre 2020, tant l’année scolaire et universitaire a été écourtée ! Confinement oblige, bien des parents se sont vus dans l’obligation de payer un loyer alors que l’appartement de leur enfant étudiant se trouvait inoccupé. Logiquement, l’idée d’acheter un bien fait son chemin car l’argent consacré au remboursement d’un crédit sert à constituer un patrimoine. Selon les villes étudiantes, la durée du cursus universitaire et les prix des loyers, quelques simulations s’imposent pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer. Découvrons dans ce match le résultat d’une compétition où s’opposent deux formules de logement étudiant.

Les aides au logement

Avantage LOCATION

Selon que vous décidez de louer ou d’acheter le logement de votre enfant, de quelles aides peut-il bénéficier ? De toute évidence, la location ouvre un maximum de portes puisque votre enfant peut prétendre aux aides de la CAF. Il peut s’agir de :

  • l’APL (aide personnalisée au logement) qui est réservée aux logements qui font l’objet d’une convention avec l’État (cités universitaires, foyers, HLM…) ;
  • l’ALS (allocation de logement à caractère social) qui vise toutes les autres habitations, sous certaines conditions (surface du logement, WC, chauffage, arrivée d’eau…).

Ces aides varient en fonction du montant du loyer, des ressources de votre enfant et de la nature du logement. Pour réaliser une estimation, il suffit de se rendre sur le site de la CAF, avant d’en faire la demande à l’aide de ce formulaire en ligne. Rappelons que depuis octobre 2016, le versement de l’APL et de l’ALS prend aussi en compte le patrimoine de votre enfant (Livret A, épargne logement, épargne populaire, bien immobilier…) qui ne doit pas dépasser 30 000 €. De même, si votre enfant est rattaché à votre foyer fiscal et que vous payez l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune), ces aides vous seront refusées.
Par ailleurs, si votre enfant étudiant suit une formation en alternance, il peut bénéficier de l’aide Mobili-jeune. Elle s’adresse aux jeunes de moins de 30 ans embauchés en contrat d’apprentissage ou de professionnalisation dans une entreprise du secteur privé non agricole. Son montant peut atteindre 100 € par mois pendant 3 ans au maximum.
En revanche, si vous achetez un appartement, votre enfant occupe un logement familial. Dans ce cas, il ne peut pas bénéficier d’une aide puisque son bailleur est un ascendant.
Dans toutes les situations, que votre enfant soit locataire ou logé par vos soins, vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal. Il faut qu’il fasse une déclaration d’impôt séparé, ce qui vous autorise à lui verser une pension déductible de vos revenus dans la limite de 5 738 € annuels.

  • L’aide loca-pass pour régler le dépôt de garantie

    •
    Il s’agit d’un prêt à taux 0 qui sert à financer le dépôt de garantie demandé par le propriétaire dans la limite de 1 200 €. Le remboursement débute à compter du troisième mois après le versement durant 25 mois maximum, avec des mensualités d’au moins 20 € par mois.

Rentabilité de l’opération

Avantage LOCATION mais

Voici un terrain d’opposition entre acquisition et location qui nécessite de prendre en compte la durée des études. En effet, un rapport du site meilleursagents.com nous indique qu’il faut que votre enfant reste au minimum 4 années dans le même logement pour envisager une acquisition. Un match qui repose aussi sur le choix de la ville étudiante. Selon que le logement se situe à Limoges ou Bordeaux, les prix de l’immobilier varient fortement et la rentabilité ne s’obtient pas au bout du même nombre d’années. Prenons pour exemple les prix de l’immobilier et des loyers pour un studio dans ces deux villes :

  • Bordeaux : avec un loyer moyen de 315 € et un prix d’achat de 4 200 € m2, l’achat devient rentable au bout de 17 ans ;
  • Limoges : avec un loyer moyen de 180 € et un prix d’achat de 1 370 € m2, l’achat devient rentable au bout de 5 ans.

Malgré la forte hausse des loyers dans toutes les grandes villes comme Lyon, Nantes, Nice, Paris et Toulouse, la location s’y révèle systématiquement l’option la plus rentable, même si votre enfant poursuit des études longues. Le niveau des loyers reste mesuré par rapport au prix de l’immobilier en forte hausse ces dernières années dans ces grandes métropoles. Il faut en effet prévoir un budget de 95 000 € pour faire l’acquisition d’un studio à Bordeaux.
S’ajoute la prise en compte de la taxe foncière qui représente l’équivalent de 2 mois de loyer dans les grandes villes, ce qui joue en faveur de la location.
Cependant, meilleursagents précise dans son étude que le prix de la pierre reste stable. Or, une ville comme Bordeaux affiche une progression de 8 % en 2019 pour les appartements anciens. Ce qui représente un potentiel de valorisation du logement dans le temps appréciable au plan patrimonial…

Réduction d’impôt

Avantage ACQUISITION

Si la rentabilité d’un logement étudiant reste l’apanage des villes moyennes, Limoges, Saint-Étienne… les plus grandes métropoles, Bordeaux, Lyon, Toulouse offrent d’autres avantages. Grâce au dispositif Pinel, elles permettent de défiscaliser l’achat d’un appartement neuf. Ce qui se traduit par une économie qui représente jusqu’à 21 % du prix d’acquisition du logement. Pour cela, il faut louer le bien à son enfant étudiant. Dans ce cas, l’engagement de location doit atteindre 9 ans. La réduction d’impôt se limite à 12 % du montant de l’investissement pour un engagement de location de six ans, et à 18 % pour neuf ans.
Pour bénéficier de cet avantage, votre enfant doit être détaché du foyer fiscal, donc déclarer ses revenus indépendamment des vôtres. Ensuite, ses ressources annuelles ne doivent pas excéder les plafonds Pinel qui dépendent de la localisation du logement. Enfin, les loyers doivent respecter des prix au m2 fixés selon que le bien se situe en zone A ou B. Ils s’élèvent respectivement à 17,43 €/m² en zone Abis, à 12,95 €/m² en zone A et 10,44 €/m² en zone B1.
Avantage de cette formule : elle permet de se constituer un patrimoine offrant un bon capital en cas de revente puisque les perspectives de plus-value sont intéressantes.

VERDICT ?

Si la formule “location” se démarque dans cette confrontation, elle répond prioritairement à un besoin de logement. L’acquisition s’inscrit davantage dans une optique de gestion patrimoniale. L’argent consacré au remboursement du crédit profitera d’une belle capitalisation, tandis que celui versé pour le loyer répondra à une logique de consommation. C’est une question de vision…

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